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¿Qué es la posesión adversa?¿Cuáles son los elementos de la posesión adversa?Pregunta de discusiónPregunta de prácticaInvestigación académica
¿Qué es la posesión adversa?
Esta es una situación en la que alguien obtiene legalmente la propiedad o el título de la propiedad de otra persona al reclamar indebidamente los derechos de uso o posesión de la tierra de esa persona.
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¿Cuáles son los elementos de la posesión adversa?
Hay varios elementos que deben estar presentes para reclamar un interés de propiedad en la propiedad a través de la posesión adversa:
Abierto : la(s) persona(s) que reclama(n) la posesión debe ser abierta sobre su reclamo de propiedad. La apertura generalmente se caracteriza por vivir o usar la tierra como lo haría un propietario.
- Ejemplo : Esconderse u ocupar ilegalmente un terreno intencionalmente fuera del sitio de otros no calificará como un reclamo abierto de propiedad.
Notoria – La presencia de individuos en la tierra debe ser conocida por otros. Esto está estrechamente relacionado con la apertura. Si otros saben que una persona está reclamando la propiedad de la tierra, sirve para corroborar todos los demás elementos de los estatutos de posesión adversa o leyes consuetudinarias.
- Ejemplo : Establecer un buzón para recibir correo demostraría que el reclamo de propiedad es conocido o notorio.
Real : el reclamo de propiedad de la tierra debe ser real, en lugar de nominal. Simplemente reclamar o expresar un interés de propiedad sin posesión física o control de la tierra no es suficiente. Requiere que la persona haga valer sus derechos de propiedad a través de la posesión o control real.
Exclusivo : el reclamo de propiedad debe ser con exclusión de otros. Como se definió anteriormente, la propiedad es algo que se tiene o se posee con exclusión de otros. Los individuos que reclaman la propiedad deben tratar de excluir a otros de reclamar esos mismos derechos de propiedad. Esto puede frustrar un reclamo de posesión adversa a través de esfuerzos de ocupación ilegal grupal (comunidad de vagabundos) si no lo hacen o emprenden todos los ocupantes ilegales como un ejercicio de propiedad grupal.
Continuo : el reclamo de propiedad debe ser continuo durante todo el período de usufructo. Las interrupciones en los períodos de propiedad reclamada detienen el período legal y lo reinician cuando se reclaman los derechos de propiedad nuevamente.
Ilícito : el individuo que reclama la propiedad no puede tener el permiso o el derecho legal para usar la tierra. Si un individuo tiene el derecho legal (por ejemplo, a través de un contrato de alquiler) de estar en la tierra, no es ilícito.
Período legal : cada jurisdicción con un estatuto de posesión adversa requiere que la posesión se lleve a cabo durante un período prescrito. El período legal generalmente oscila entre 7 y 20 años, según la jurisdicción y la naturaleza del interés de la propiedad. El período de tiempo también puede variar dependiendo de la naturaleza del interés de propiedad reclamado en la tierra. Por ejemplo, reclamar un interés de servidumbre en la tierra puede requerir el uso por un período más corto o más largo que reclamar la propiedad plena de la propiedad. El reconocimiento de dominio por usufructo busca promover el usufructo y dominio de los bienes. Si la propiedad permanece inactiva durante un período que es suficiente para permitir la posesión adversa, no se está utilizando beneficiosamente. Esto perjudica la productividad económica y es contrario al bien público.
Temas relacionados
- ¿Adhesión?
- ¿Regla de primera posesión?
- ¿Artículos perdidos o extraviados?
- ¿Contratos?
- ¿Regalo?
- ¿Confusión?
Pregunta de discusión
¿Qué opinas sobre esta ley? ¿Es justo? ¿Alguien debería poder adquirir la propiedad legal de la propiedad de otra persona sin su consentimiento? ¿Está convencido de la justificación del gobierno para esta ley? ¿Hay alguna manera de modificar la ley para hacerla más justa?
- Algunos dirían que esta ley es mala en esencia. Creen en la totalidad de los derechos de propiedad, que no deberían cambiarse de esta manera. Otros podrían argumentar que esta ley es buena cuando se analiza el aspecto económico de la tierra. Esto se debe a que las tierras deben usarse para un propósito económico beneficioso. En el caso de que permanezca inactivo, no se logra su propósito beneficioso.
Pregunta de práctica
Trina ha sido propietaria de una pequeña parcela de tierra en la ciudad durante unos 15 años. Cuando decide vender la casa, le paga a un agrimensor para que levante un plano del terreno. Para su sorpresa, su trama es un poco más grande de lo que sospechaba originalmente. Además, parece que los vecinos construyeron parte de su garaje en su terreno hace unos 12 años. ¿Cuáles son los derechos de Trina con respecto a la tierra invadida por el garaje de sus vecinos?
- Trina puede demandar por allanamiento de morada por usurpación de su tierra. Esto se debe a que la vecina había invadido su terreno sin su conocimiento al construir un edificio en él. El vecino puede defender la demanda por allanamiento con un reclamo de posesión adversa. En este caso pueden estar presentes los ingredientes esenciales de la posesión adversa. Estos son: Posesión continua, Hostil (o sin permiso); Posesión real (es decir, que el vecino afirmó ser el propietario); Posesión abierta, es decir que no estaba oculta; Notorio, en que la posesión del prójimo del terreno debe ser conocida por los demás (no necesariamente el dueño); y Posesión exclusiva (lo que significa que la propiedad no fue tratada como un área pública o de propiedad común. Entonces, el vecino debe haber poseído la tierra por el período legal requerido. En este caso, todos los elementos parecen estar presentes. Trina sabe que el vecino estaba ocupando el terreno, aunque no sabe que es dueña del terreno. Abierto, el vecino había afirmado abiertamente estar en posesión del terreno ya que él o ella construía un edificio en él. La pregunta será si se ha cumplido el plazo legal local para la posesión adversa. Este período de tiempo está estipulado en el estatuto de limitaciones. En general, el estatuto de limitaciones de un estado establece que el poseedor adverso debe haber tenido posesión de la propiedad durante más de 7 años si está bajo el título de propiedad, o 20 años si no. Del ejemplo en la pregunta de práctica, es probable que Trina haya perdido los derechos sobre el terreno que el vecino ha estado usando para su garaje durante más de 12 años. aunque ella no es consciente de que es dueña de la tierra. Abierto, el vecino había afirmado abiertamente estar en posesión del terreno ya que él o ella construía un edificio en él. La pregunta será si se ha cumplido el plazo legal local para la posesión adversa. Este período de tiempo está estipulado en el estatuto de limitaciones. En general, el estatuto de limitaciones de un estado establece que el poseedor adverso debe haber tenido posesión de la propiedad durante más de 7 años si está bajo el título de propiedad, o 20 años si no. Del ejemplo en la pregunta de práctica, es probable que Trina haya perdido los derechos sobre el terreno que el vecino ha estado usando para su garaje durante más de 12 años. aunque ella no es consciente de que es dueña de la tierra. Abierto, el vecino había afirmado abiertamente estar en posesión del terreno ya que él o ella construía un edificio en él. La pregunta será si se ha cumplido el plazo legal local para la posesión adversa. Este período de tiempo está estipulado en el estatuto de limitaciones. En general, el estatuto de limitaciones de un estado establece que el poseedor adverso debe haber tenido posesión de la propiedad durante más de 7 años si está bajo el título de propiedad, o 20 años si no. Del ejemplo en la pregunta de práctica, es probable que Trina haya perdido los derechos sobre el terreno que el vecino ha estado usando para su garaje durante más de 12 años. La pregunta será si se ha cumplido el plazo legal local para la posesión adversa. Este período de tiempo está estipulado en el estatuto de limitaciones. En general, el estatuto de limitaciones de un estado establece que el poseedor adverso debe haber tenido posesión de la propiedad durante más de 7 años si está bajo el título de propiedad, o 20 años si no. Del ejemplo en la pregunta de práctica, es probable que Trina haya perdido los derechos sobre el terreno que el vecino ha estado usando para su garaje durante más de 12 años. La pregunta será si se ha cumplido el plazo legal local para la posesión adversa. Este período de tiempo está estipulado en el estatuto de limitaciones. En general, el estatuto de limitaciones de un estado establece que el poseedor adverso debe haber tenido posesión de la propiedad durante más de 7 años si está bajo el título de propiedad, o 20 años si no. Del ejemplo en la pregunta de práctica, es probable que Trina haya perdido los derechos sobre el terreno que el vecino ha estado usando para su garaje durante más de 12 años.
Investigación académica
- McCormack, John L., Título de propiedad, título de matrimonio: la base social de la posesión adversa y el matrimonio de hecho (invierno de 2008). Revista de Derecho de la Universidad de Valparaíso, vol. 42, N° 2, 2008; Documento de investigación No. 2011-012 de la Facultad de Derecho de Chicago de la Universidad de Loyola. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=1885811
- Richardson, Sally Brown, Abandonment and Adverse Possession (20 de abril de 2015). Revista de leyes de Houston, vol. 52, No. 1385, 2015. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=2596683
- Mee, John, Un enfoque mínimo de la posesión adversa (9 de julio de 2015). [2015] 79 Abogado Transmisor y de Propiedad 455-464. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=2745360
- Klass, Alexandra B., Posesión adversa y conservación: expansión de las nociones tradicionales de uso y posesión . 77 Revista de Derecho de la Universidad de Colorado 283 (2006). Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=801210
- Brown, Carol Necole y Williams, Serena Maria, Repensar la posesión adversa: un ensayo sobre la propiedad y la posesión (29 de septiembre de 2010). Revisión de la ley de Syracuse, vol. 60, N° 3, 2010; Documento de investigación de estudios jurídicos de la Facultad de Derecho de Widener No. 10-33. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=1684712
- Dixon, Martin John, Posesión adversa: compromisos y impedimento legal (27 de mayo de 1992). Revista de derecho de Cambridge, vol. 51, pág. 420, 1992. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=2270727
- Marra, William, Posesión adversa, expropiaciones y el Estado (19 de mayo de 2012). Revista de la Ley de la Misericordia de la Universidad de Detroit, vol. 89, No. 1, 2011. Disponible en SSRN: https://ssrn.com/abstract=2062856