¿Cómo empiezo un fondo inmobiliario?

Un fondo inmobiliario privado es un fondo de inversión gestionado que invierte íntegramente en bienes inmuebles. En general, el fondo permite a los inversionistas juntar capital para la inversión por parte de un desarrollador de bienes raíces que administra el fondo. Como la mayoría de los fondos de inversión, la estructura y las operaciones pueden ser bastante engorrosas. Afortunadamente, el fondo de inversión en bienes raíces generalmente puede estar exento de los onerosos requisitos de información generalmente asociados con los fondos de inversión en bienes raíces.

En este artículo, discutimos la estructura del fondo y el proceso necesario para hacerlo operativo.

Tipos de entidades y estructura de fondos

El fondo de inversión generalmente se organiza como una sociedad limitada (LP). El formulario de entidad LP permite socios limitados que son inversores pasivos en el fondo y socios generales que administran activamente el fondo. Es importante destacar que la sociedad limitada permite la transferencia de impuestos (las ganancias y pérdidas se transfieren directamente a los socios). No hay impuestos a nivel de entidad aplicables a la entidad. Generalmente, la sociedad limitada se forma en Delaware o en el estado en el que se posee la propiedad inmobiliaria. En cualquier caso, es posible que se requiera que el LP se registre como “en actividad comercial” en el estado donde se encuentra el inmueble.

El socio general o socios en el fondo son las personas o entidades que recaudan los fondos y que administran los fondos. A menudo hay dos sociedades generales, uno es el patrocinador del fondo. Este individuo (o más comúnmente una entidad comercial, una LLC) invierte fondos personales en el LP y recauda fondos de otros. El segundo socio general son los administradores de fondos. Puede ser un individuo o una entidad comercial que se especialice en bienes raíces y administración de dinero, como administración de propiedades, transacciones de financiación, etc.

Modelo de Fondo de Inversión

El patrocinador inmobiliario del fideicomiso suele ser el primer inversor. Esto indica a otros inversores potenciales (los socios limitados) que el socio general tiene un interés personal en el éxito del fondo. El socio general debe entonces convencer a los socios limitados para que inviertan. Los socios generalmente necesitarán tener confianza en los socios generales y comprender los objetivos y la estructura del fondo.

Los fondos de bienes raíces son altamente ilíquidos (es difícil sacar su dinero antes de que cierre el fondo). Esto se debe a la larga duración asociada con la compra, el desarrollo y la venta de bienes raíces. Un fondo puede ser abierto o cerrado.

Fondo abierto: este tipo de fondo permite a los inversores invertir y salir de los fondos sujeto a la discreción del patrocinador del fondo. El patrocinador del fondo puede delinear períodos de tiempo, métricas o eventos transaccionales que permitan a un socio limitado invertir o retirar sus fondos. Los fondos abiertos no son estructuras populares para los fondos inmobiliarios. Permitir que los inversionistas entren y salgan causa problemas para establecer un valor de mercado justo para los intereses de la sociedad limitada que los inversionistas compran o venden. Al comienzo del fondo, los activos de todos tienen el mismo valor. A medida que el fondo procede a invertir, la propiedad subyacente gana o pierde valor. Como tal, el porcentaje de propiedad del fondo de cada socio limitado aumenta o disminuye de valor. Determinar un valor al cual vender intereses adicionales es muy difícil y costoso (el proceso implicaría una auditoría y valuación detalladas). Lo mismo ocurre con el cobro de socios limitados existentes. Además, el fondo es bastante ilíquido. Permitir que los inversionistas retiren dinero a voluntad requiere que el fondo liquide los activos (lo que puede ser muy costoso y consuma mucho tiempo) o que pida prestado contra los activos del fondo (lo que crea una obligación de deuda que debe pagarse). Como tal, el modelo de fondo cerrado es un modelo difícil (y bastante impopular) para administrar un fondo inmobiliario. Permitir que los inversionistas retiren dinero a voluntad requiere que el fondo liquide los activos (lo que puede ser muy costoso y consuma mucho tiempo) o que pida prestado contra los activos del fondo (lo que crea una obligación de deuda que debe pagarse). Como tal, el modelo de fondo cerrado es un modelo difícil (y bastante impopular) para administrar un fondo inmobiliario. Permitir que los inversionistas retiren dinero a voluntad requiere que el fondo liquide los activos (lo que puede ser muy costoso y consuma mucho tiempo) o que pida prestado contra los activos del fondo (lo que crea una obligación de deuda que debe pagarse). Como tal, el modelo de fondo cerrado es un modelo difícil (y bastante impopular) para administrar un fondo inmobiliario.

Nota: Los fondos que usan una estructura abierta generalmente emplean una técnica de inversión conocida como “bolsillos laterales”. Aquí es donde los primeros inversores en el fondo invierten en proyectos inmobiliarios específicos. Los inversores posteriores no pueden invertir en el proyecto inmobiliario anterior. Sólo pueden participar en inversiones inmobiliarias presentes o futuras. Esto alivia la necesidad de valorar bienes inmuebles que se han apreciado desde que fueron adquiridos por el fondo.

Fondo cerrado: un fondo cerrado generalmente requiere que todos los inversores (socios limitados) se unan al fondo al comienzo o la formación del fondo. Cuando el fondo cierra su campaña de financiación, se cierra a nuevos inversores. El fondo puede estar estructurado para permitir la distribución de capital en varios intervalos o al alcanzar ciertas métricas o realizar transacciones específicas.

Aportes Iniciales de Capital y Demandas de Capital

Como se discutió anteriormente, los socios limitados proporcionan la inversión inicial de capital en el fondo. Generalmente, los inversionistas hacen una contribución de capital inicial al inicio del fondo. El inversor también se compromete a invertir fondos adicionales en una fecha posterior. Estos son fondos comprometidos. Cuando el fondo necesita el capital para realizar una inversión, “retirará” estos fondos del inversor.

El motivo de esta estructura es permitir el cierre del fondo sin solicitar todo el capital por adelantado. Por lo general, lleva tiempo que el fondo asigne el capital a inversiones inmobiliarias. Hay varias razones para esto.

• Lleva un tiempo identificar acuerdos aprobados.
• Después de comprometerse a comprar activos inmobiliarios, puede llevar una cantidad considerable de tiempo cerrar el trato.
• Si el inmueble subyacente se está desarrollando, el fondo realizará pagos periódicos para el desarrollo de la propiedad; no todos los pagos se realizan por adelantado.

Entonces, hasta que se necesite el dinero, el inversionista retiene los fondos para ganar intereses o desplegarlos en otro lugar mientras tanto. Recuerde, los inversionistas tienen una tasa de rendimiento esperada al invertir en el fondo de bienes raíces. Generalmente, el período de “rendimiento preferencial” comienza a correr cuando el inversionista realmente transfiere capital al fondo.

Derechos e intereses de los socios comanditarios

Esto requiere una serie de consideraciones con respecto a cómo manejar los ingresos por mantener o vender los activos de la cartera del fondo. El fondo puede retener todos los ingresos hasta el final de la vida del fondo. O bien, puede asignar los ingresos realizados periódicamente. Esta decisión debe basarse en las características operativas del fondo.

Independientemente de cuándo se distribuyan las utilidades, el fondo deberá establecer un método para compensar a los socios comanditarios y generales del fondo. La estructura de compensación se conoce generalmente como la “cascada”. La cascada se puede estructurar de forma única para cualquier fondo, pero el enfoque general es el siguiente:

◦ Comisiones de gestión: en general, a los administradores de fondos se les paga una tarifa basada en la cantidad de capital bajo gestión (generalmente 1-3%). Estos fondos se utilizan para cubrir los costes de gestión del fondo. Puede incluir costos de investigación, costos de transacción, costos de desarrollo, costos de administración de propiedades, salarios de los empleados, etc.

◦ Devolución de la contribución de capital: los inversores reciben una devolución de su contribución de capital antes de que se distribuya cualquier otro producto de la venta de activos.

◦ Rendimiento preferencial: los inversores recibirán un rendimiento preferencial basado en el monto de sus aportes de capital desde el momento en que el capital se transfiere al fondo.

◦ Puesta al día del patrocinador: el patrocinador del fondo recibe un rendimiento preferencial (un porcentaje específico del rendimiento preferencial asignado a los inversores). Esta cantidad generalmente se basa o coincide con la división de ganancias entre los socios generales y los socios limitados.

◦ Reparto de beneficios: una vez que se devuelve el capital y se pagan los rendimientos preferentes a los inversores y al patrocinador del fondo, cualquier beneficio adicional se divide entre el patrocinador y los inversores en un porcentaje predeterminado.

Esta asignación parece muy simple a primera vista. La dificultad surge cuando el fondo distribuye capital a los inversores en varias etapas de la vida del fondo o tras la venta de activos específicos del fondo. Si la gestora comete un error al suponer rentabilidades futuras de los activos, puede darse el caso de que distribuya capital a un patrocinador antes de que el inversor haya recibido su rentabilidad preferida. En tal caso, el fondo generalmente emplea una “recuperación”. Otra situación que requiere que el patrocinador del fondo devuelva los fondos recibidos si de alguna manera recibe más durante la vida del fondo de lo acordado como división de ganancias. En cualquier caso, el patrocinador debe devolver los fondos para ser redistribuidos entre los inversores y el patrocinador.

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