¿Qué es el Sistema de Registro Electrónico Hipotecario?

El sistema de registro electrónico de hipotecas, también llamado MERS, se refiere a una empresa de base de datos creada por la industria bancaria hipotecaria. Su función es mantener una base de datos de seguimiento de hipotecas para sus miembros a medida que se transfieren de un banco a otro. El seguimiento eléctrico de las transferencias de préstamos elimina la práctica tradicional de que los prestamistas tengan que registrar una cesión en el registrador del país cada vez que hay una venta de préstamo de un banco a otro.

Volver a :SECTOR BANCARIO, PRÉSTAMO Y CRÉDITO

¿Cómo funciona el Sistema de Registro Electrónico Hipotecario?

El MERS se originó en los Estados Unidos y fue aprobado por Fannie Mae, Finnie Mae, Freddie Mac, VA y FHA, Utah y las agencias de financiamiento de vivienda de California, incluidas las principales agencias de calificación de Wall Street. Fue creado para ayudar en el mantenimiento y seguimiento de los derechos de propiedad. Es una empresa de ayuda privada encargada de administrar la base de datos. Es más común en la industria financiera de bienes raíces para el comercio de préstamos hipotecarios residenciales y comerciales. Los propietarios de viviendas del condado, los funcionarios del condado y los reguladores pueden acceder al MERS de forma gratuita. Para los propietarios de viviendas, la base de datos les permite buscar información sobre sus préstamos hipotecarios ya registrados en el sistema. Los usuarios del sistema hipotecario incluyen:

• Originadores
• administradores
• Prestamistas de almacén
• prestamistas mayoristas
• prestamistas minoristas
• inversores
• Custodios de documentos
• Agentes de liquidación
• registradores del condado
• Compañías de título
• aseguradoras
• consumidores

El papel del MERS en la transacción hipotecaria

Cuando se trata de algunas transacciones de préstamos hipotecarios, MERS se convierte en el acreedor hipotecario, como único representante del prestamista. Sus préstamos generalmente se denominan MERS y funcionan como préstamos hipotecarios originales. En algunos casos, el préstamo suele asignarse al MERS como único representante del prestamista, en un período posterior del ciclo de vida posterior al cierre del préstamo. Luego, MERS comienza a rastrear las transferencias de préstamos, ya que actúa como representante de cada titular, eliminando las asignaciones separadas requeridas durante las transferencias de préstamos.

Cómo encontrar información hipotecaria usando MERS

Para facilitar el uso del seguimiento electrónico, se supone que el administrador de hipotecas le asigna un número de identificación de hipoteca, también conocido como MIN. Luego, el préstamo se registra en la base de datos MERS. El vendedor siempre tiene la libertad de originar la hipoteca con el MERS como representante del beneficiario y luego registrar la cesión del préstamo al MERS en el registro de tierras del condado. Después de hacer esto, el MERS se convierte en el acreedor hipotecario de los registros. Si el prestamista vende el pagaré, MERS se asegura de actualizar la información sobre la hipoteca. El servicio de hipotecas puede eliminar la información de la base de datos del MERS al enviar una solicitud para su desactivación. Se supone que el MERS debe notificar a Fannie Mae. En caso de que el administrador de hipotecas desee finalizar su membresía con MERS, también debe notificar a Fannie Mae con suficiente antelación. 

Críticas al sistema de registro electrónico de hipotecas 

Hasta cierto punto, MERS actúa como una medida de ahorro de costos. Al actuar como acreedor hipotecario, reduce los gastos de registro para la transferencia de una hipoteca de prestamista a prestamista. Sin embargo, ha habido algunas críticas con respecto a MERS. Durante la crisis de la vivienda, el sistema había dificultado que las personas identificaran al propietario real de las hipotecas. Los propietarios de viviendas encontraron esto desafiante y, en algún momento, tuvieron que enfrentar el alivio de sus préstamos o la ejecución hipotecaria. Necesitaban conocer a su acreedor hipotecario para poder encontrar una serie de remedios.