¿Cuándo tiene sentido poseer bienes raíces personalmente o en una LLC?

En general, la mayoría de las personas compran bienes raíces personalmente. Esto significa que la escritura de la propiedad nombra al individuo como propietario. Cada vez es más común que las personas compren a través de una entidad controladora, como una LLC. El individuo es dueño de la LLC y los bienes inmuebles se mantienen a nombre de la LLC.

Hay una serie de consideraciones al determinar si mantener la propiedad individualmente o como una LLC. En este artículo repasamos algunas de esas consideraciones. 

Múltiples propietarios

Si dos o más individuos desean poseer una propiedad juntos, en realidad hay dos opciones. Esas personas pueden incluir todos sus nombres en la escritura como inquilinos en común o inquilinos conjuntos. Los arrendamientos en común permiten una división equitativa de los intereses de la propiedad. La tenencia conjunta significa que los intereses de cada socio no son divisibles. Cada propietario posee un porcentaje de la tierra. Si algún propietario se va o fallece, los demás propietarios adquieren la propiedad de ese socio. La desventaja de tener una propiedad de esta manera es que puede ser difícil transferir la propiedad de la propiedad. Esto es particularmente cierto para la propiedad mantenida como copropietarios.

El uso de una LLC puede facilitar la transferencia de la propiedad de la propiedad. Cuando la LLC posee la propiedad, los propietarios de la LLC tienen un porcentaje de interés de las unidades de membresía de la LLC. Estas personas pueden transferir toda o parte de su propiedad en la propiedad al transferir o vender su participación en la propiedad. Este acuerdo es particularmente útil cuando uno de los propietarios de la LLC adquiere lentamente una mayor participación en la propiedad a cambio del trabajo realizado o los servicios que respaldan la LLC o la propiedad subyacente.

Las tasas hipotecarias

Si las personas compran una propiedad a su nombre, cualquier institución crediticia que otorgue un préstamo y tome una hipoteca sobre la propiedad cobrará una tasa de interés sobre el préstamo. La tasa será determinada por las calificaciones crediticias personales (y otras consideraciones de activos e ingresos) de los propietarios individuales. Si las personas compran la propiedad como una LLC, generalmente deben buscar un préstamo comercial (en lugar de personal). La tasa de interés dependerá del valor de la propiedad y de las calificaciones crediticias de los propietarios de la LLC (quienes tendrán que firmar conjuntamente, garantizando el pago personal del préstamo). Debido a que el préstamo se clasificará como un préstamo comercial, la tasa de interés generalmente es considerablemente más alta que la de un préstamo personal proporcional.

Beneficios fiscales

Las personas que poseen bienes inmuebles en los que viven durante dos años reciben un importante beneficio fiscal. Si esas personas luego venden la propiedad, el Servicio de Impuestos Internos permite una exención de impuestos de $ 250,000 dólares para las ganancias de capital realizadas cuando la propiedad se vende más tarde. Suponga que la propiedad se compra por $100K y luego (después de dos años viviendo en la propiedad) se vende por $350K. Los $ 250K de ganancias de capital no estarían sujetos a impuestos para los propietarios.

También existen numerosos beneficios fiscales asociados con la tenencia de la propiedad como una LLC. Si la propiedad está a nombre de la LLC, se considera un activo comercial. Cualquier gasto asociado con la propiedad y el mantenimiento de bienes inmuebles puede tratarse como un gasto comercial. Los ejemplos de gastos comunes incluyen el mantenimiento (como el mantenimiento del patio) y las actualizaciones de equipos (como las unidades HVAC).

Además, la LLC puede calificar para un estado fiscal preferencial si la propiedad que posee produce ingresos. Una LLC puede calificar para elegir el estado fiscal de S-Corporation. A partir de 2018, las corporaciones S tienen una deducción del 20 % por ingresos reconocidos a efectos del impuesto sobre la renta. Además, cualquier ingreso de la propiedad generalmente está exento de impuestos de la Ley Federal de la Corporación de Seguros (FICA). Esta combinación puede proporcionar beneficios considerables en el impuesto sobre la renta.

Protección de responsabilidad personal

Las personas que poseen propiedades a su nombre están sujetas a responsabilidad personal por cualquier deuda u obligación que surja de la propiedad de la propiedad. Esto podría ocurrir si alguien se lesiona en la propiedad o si la propiedad queda sujeta a costosos requisitos de limpieza ambiental.

Tener bienes raíces en una LLC puede proteger a los propietarios de la LLC de la responsabilidad personal por cualquier deuda y obligación que surja de la propiedad. Por supuesto, cualquier acreedor puede demandar a la LLC por cualquier activo en poder de la LLC (incluida la propiedad subyacente). Si el valor de los activos de la LLC no es adecuado para pagar la sentencia, la persona no puede intentar recuperar los activos personales de los propietarios de la LLC. Los miembros de la LLC deben cumplir con numerosas formalidades para mantener los intereses de la LLC. Estas formalidades incluyen la financiación adecuada de las operaciones de la LLC, manteniendo la separación entre el personal y los activos. Los propietarios de LLC también deben mantener un seguro de responsabilidad civil adecuado para los accidentes que ocurran en la propiedad.