Si dos o más personas son propietarias conjuntas de una propiedad inmobiliaria y una quiere salir, ¿puede esa persona forzar la venta de la propiedad?

Es una ocurrencia común que las personas que no están casadas posean bienes en forma conjunta. Esto se conoce generalmente como tenencia de la propiedad como “inquilinos conjuntos” o como “inquilinos en su totalidad”. En estos escenarios, la propiedad se mantiene en forma conjunta y los intereses de propiedad no se dividen. Es decir, cada propietario tiene un porcentaje de interés en la propiedad inmueble, pero la tierra no se divide físicamente según esos intereses. En situaciones en las que los propietarios tienen puntos de vista diferentes sobre qué hacer con la propiedad, a menudo puede generar conflictos. Si las partes no pueden reconciliarse o resolver sus diferencias, se ven obligadas a recurrir a procedimientos legales para resolver la disputa.

La mayoría de los estados tienen un procedimiento legal por el cual un propietario puede iniciar una acción legal contra un copropietario para dividir un interés de propiedad que de otro modo sería indivisible. Este tipo de acción legal se conoce como acción de “partición”. En este artículo, discutimos el uso de acciones de partición para dividir la propiedad en consecuencia.

Acciones de partición

Una acción de porción es una acción legal en la que uno de los copropietarios de un bien inmueble demanda a uno o más copropietarios por el control o la propiedad total de la propiedad. La “propiedad real” incluye la tierra y todo lo que esté adherido permanentemente a ella.

Generalmente existe un “derecho absoluto” a la partición cuando los copropietarios no pueden ponerse de acuerdo sobre el uso o disposición de la propiedad. Es decir, el tribunal generalmente concederá una petición de partición a menos que exista una preocupación abrumadora que haga que no lo haga. Este puede ser el caso cuando un copropietario ha fallecido y existe una última voluntad y testamento que controla la disposición de la propiedad. En ese caso, el tribunal puede deferir al tribunal de sucesiones para manejar la disposición. Los tribunales dudan en dar fuerza y ​​efecto a las cláusulas en un acuerdo o escritura de propiedad que busca limitar el derecho de partición de cualquier copropietario.

Hay dos tipos principales de acción de partición. Una es conocida como “partición por venta”. La otra se conoce como “partición en especie”. La partición por venta, como su nombre lo indica, es donde el tribunal requiere que se venda el inmueble. Una vez vendido, el producto de la venta de los bienes inmuebles se paga en función de la prioridad de los titulares de intereses. Las personas que tienen hipotecas sobre la propiedad deben ser pagadas primero. Los fondos restantes después de que se paguen todas las deudas que utilizan la propiedad como garantía se distribuyen a los propietarios. Los fondos se distribuyen en función del porcentaje de propiedad de cada parte en la propiedad. También se utiliza cuando la partición en especie es demasiado difícil de ejecutar, como un lote o una vivienda unifamiliar que no se puede dividir adecuadamente. Para proteger los intereses de los copropietarios que deseen mantener la posesión del inmueble, el tribunal puede permitir que uno de los copropietarios compre el interés del otro copropietario por el valor justo de mercado. La partición en especie, por otro lado, es la división física de la propiedad. El tribunal divide la propiedad en distintas extensiones de tierra y otorga la propiedad de la tierra a cada uno de los copropietarios. El tribunal prefiere la partición en especie, ya que permite que los propietarios que deseen conservar la propiedad de la tierra sigan teniendo la propiedad física.

En una acción de partición, el tribunal dividirá la propiedad en función de una serie de factores, como el título de propiedad, los derechos adquiridos, el dinero o el esfuerzo invertido en la propiedad, etc. Básicamente, el tribunal intentará utilizar la ley y la equidad para equilibrar la intereses de los copropietarios en función de estos diversos factores. Aunque no se compensen íntegramente los gastos ocasionados por la tenencia del inmueble, se pueden reclamar a los copropietarios las aportaciones realizadas al inmueble. Dichas contribuciones pueden ser el pago de impuestos, intereses sobre préstamos u otros costos por encima de la parte que le corresponde.